Czy prawo najmu lokalu komunalnego stanowi składnik majątku wspólnego małżonków?
Zgodnie z wieloletnimi poglądami judykatury prawo najmu rzeczy jest objęte dyspozycją art. 31§1 KRO i wchodzi do majątku wspólnego małżonków (uchwała SN z 29.10.1991 r., sygn. III CZP107/91, OSNCP 1992, nr 5 poz. 75, post. SN z 19.04.1996, sygn. I CRN 55/96 OSNC 1996, nr 9, poz. 123.
Jak należy obliczyć wartość prawa najmu?
W tym aspekcie należy odnieść się do stanowiska SN zawartego w uchwale z dnia 24.05.2002 r., sygn. III CZP 28/02, w której przyjęto, że wartość najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym, a czynszem regulowanym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach sprawy, okresu prawdopodobnego czasu trwania najmu. W uzasadnieniu uchwały SN podkreślił, że wartość prawa najmu jest określona przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość korzystania z przedmiotu najmu.
Wartości tej nie da się obliczyć, odnosząc się do kryterium wartości rynkowej, gdyż prawo najmu lokalu komunalnego nie jest przeznaczone do obrotu, odwołać się zatem należy do przeciętnego czynszu rynkowego, który najemca musiałby zapłacić za korzystanie z takiego samego lokalu. Wartość tą należy pomniejszyć o czynsz uiszczany za korzystanie z lokalu komunalnego, gdyż obowiązek uiszczania czynszu stanowi ekwiwalent prawa korzystania z lokalu. Chodzi zatem o różnice między czynszem „wolnym”, a czynszem uiszczanym przez najemcę lokalu komunalnego.
Czy możliwość preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę ma wpływ na określenie wartości najmu?
Możliwość nabycia wynajmowanego lokalu komunalnego na zasadach preferencyjnych nie oznacza jednak, że do majątku wspólnego małżonków wchodzi przedmiot majątkowy, który można określić jako prawo do preferencyjnego nabycia lokalu, skazana bowiem możliwość nie jest prawem podmiotowym. Jest to jedynie możliwość nabycia prawa do lokalu po cenie obniżonej, spowodowana częściowym uregulowaniem przez ustawodawcę (bezpośrednio lub pośrednio) treści umowy zawieranej przez najemcę i właściciela nieruchomości, nie można zatem nawet kwalifikować omawianej możliwości jako ekspektatywy, ze względu na zbyt mały stopień prawdopodobieństwa nabycia uprawnienia w przyszłości.
Aby możliwość ta przekształciła się w podlegające obronie uprawnienie, musi zostać spełnione kilka przesłanek, takich jak podjęcie przez właściciela (jednostkę samorządu terytorialnego) decyzji o sprzedaży i ogłoszenie tej decyzji, zawiadomienie najemcy pozostającego w stosunku najmu, nawiązanym na czas nieokreślony o przysługującym mu pierwszeństwie w nabyciu oraz złożenie przez najemcę stosownego wniosku w terminie określonym ustawą. Najemca zawiadomiony o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży i przysługującym mu pierwszeństwie – może (lecz nie musi) podjąć decyzję o nabyciu lokalu. O istnieniu uprawnienia wchodzącego w skład majątku wspólnego można mówić ewentualnie dopiero od chwili, w której ostały spełnione wymienione przesłanki, w szczególności gdy najemca złożył wniosek o nabycie lokalu. Dopiero od tej chwili powstaje uprawnienie, które można określić i które podlega ochronie, a także którego wartość da się określić.